下水道返水致家中受损，业主因这些行为被判自担三成责任

长沙晚报掌上长沙8月18日讯（全媒体记者 李广军）市民唐女士位于雨花区某小区的房屋因厨房下水公用管道堵塞返水，导致木地板、家具等财物被污水浸泡造成财产损失。唐女士认为物业公司应担责，因对方拒绝赔偿而诉诸法律。记者18日从雨花区法院获悉，经法院审理，认定物业公司未充分履行义务需承担70%责任，唐女士未备案租户且疏于财产管理要自担30%责任。律师提醒，业主对自有房屋及财产负有管理义务，应定期排查安全隐患，发现问题及时向物业或相关方报告，避免因自身疏忽导致损失扩大。

下水管道返水导致家中受损

唐女士购入雨花区某小区一房屋，完成精装修后出租给租户。“2023年6月7日，租户出差回家发现房间全部被污水浸泡。损坏物品包括木地板、家具和衣服等。经查，污水的源头来自厨房下水管道返水，由公用区域主管道堵塞所致。”唐女士认为，物业公司工作人员在本次事故中存在重大过错，其日常巡查中的疏漏导致未提前发现本次事故，且未及时履行义务导致此次房屋被污水浸泡和财物损失，应当赔偿损失。

物业公司则认为，唐女士将房屋出租未按合同约定向公司报备租户信息。同时租户长期出差，未能及时反馈漏水迹象，导致损失扩大，“根据双方《前期物业服务协议》的约定，房屋出租时应同时将房屋租赁合同和承租人身份证复印件交公司备案，以便公司进行管理。唐女士与租户未及时配合排查、未采取止损措施，需自行承担后果。”

业主对财产损失扩大有一定责任

法院经审理查明，2023年6月5日上午10时许，物业公司工作人员发现小区某栋一楼外面存在漏水情况，要求公司派人检修。2023年6月6日上午8时许，工作人员认为漏水系水管堵塞需要予以疏通。2023年6月7日上午10时许，工作人员发现楼下漏水系从唐女士家中流出，遂联系唐女士以便入户查看。唐女士表示租户大概中午回来，未让工作人员入户查看。当日中午12时许，唐女士联系物业公司表示家中被淹，造成客厅木地板、家具和衣服等物品被污水浸泡。双方确认系唐女士家中下水道公用管道堵塞导致厨房返水。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

本案的争议焦点是各方需承担多少责任及财产损失数额。关于各方各需承担多少责任的问题。按照《前期物业服务协议》的约定，物业公司有义务对共用的上下水管道进行维修、养护。唐女士家中下水道公用管道堵塞造成返水事故，说明公司并未履行好维护义务，应承担主要责任。同时，唐女士在房屋出租后，没有按照《前期物业服务协议》的约定将房屋租赁合同和承租人身份证复印件交物业公司备案，造成物业公司无法联系租户上门查看，且在楼下漏水几天后才由物业发现房屋返水受损，未及时发现并报告隐患，唐女士对自有财产疏于管理，对损失的扩大亦有一定的责任。法院酌定唐女士和物业公司对本次事故的发生分别承担30%、70%的责任。

关于唐女士财产损失数额的问题。唐女士未申请司法鉴定，法院根据房屋现实状况、市场行情、财物受损事实等，酌情认定其财产损失为20000元。根据上述责任承担比例，法院判决物业公司赔偿唐女士损失14000元。

签订租赁合同时明确约定相关责任

“市民出租房屋时，要记得把租房合同、租客的身份证复印件交给物业公司备案。别觉得这是多此一举——万一房子出了漏水、堵塞这类急事，物业能及时联系到租客，避免问题越拖越严重。”泰和泰（长沙）律师事务所高级合伙人、副主任李志员律师提醒，业主对自有房屋及财产负有管理义务，应定期排查安全隐患，发现问题及时向物业或相关方报告，避免因自身疏忽导致损失扩大，“建议业主在与租户签订租赁合同时，明确约定房屋设施检查、问题反馈等责任，避免后续因责任不清产生纠纷。同时，租户在租住期间也应留意房屋设施运行状况，若发现水管漏水、管道堵塞等迹象，要第一时间告知业主或物业公司，不可因出差、外出等原因拖延反馈，否则可能因未及时止损需承担部分责任。”

李志员表示，在房屋出现财产损失纠纷后，业主、物业、租户等各方都应注意留存相关证据，如损失物品照片、维修记录、沟通聊天记录、合同文本等，这些证据将对后续协商解决纠纷或通过法院诉讼维权起到关键作用，可避免因证据不足导致自身合法权益无法得到充分保障。